Szukasz kredytu hipotecznego?

W ofertach wyłącznie banków lub spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych można znaleźć oferty kredytów hipotecznych.

To zwykle długoterminowe zobowiązania finansowe, opiewające na wysokie kwoty, które przeznaczone są na realizację szeroko rozumianych celów mieszkaniowych. Hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem spłaty takiego kredytu – solidnym dla banku, który dzięki temu może zaoferować swoim klientom najkorzystniejsze warunki kredytowania.

Często jednak wymagane są dodatkowe zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego.

Ważnym elementem zabezpieczającym kredyty tego typu jest oczywiście hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe, polegające na tym, że instytucja kredytująca ma prawo do egzekwowania spłaty rat kapitałowo-odsetkowych, czy też całego kredytu od każdego kolejnego właściciela nieruchomości.

Hipoteka przypisana jest właściwie do konkretnej nieruchomości, nie do kredytobiorcy będącego osobą fizyczną. Można więc przynajmniej formalnie sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką, ale nowy nabywca wchodzi wówczas w rolę kredytobiorcy i odpowiada przed bankiem za spłatę istniejącego obciążenia kredytowego. Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt hipoteczny, bank ma pełne prawo do zajęcia lokalu i wyegzekwowania za pośrednictwem komornika swoich należności.

Może wystawić nieruchomość na sprzedaż i pokryć koszty kredytu, a jeśli uzyskana ze sprzedaży nieruchomości kwota nie wystarczy na spłatę zobowiązania, będzie egzekwować dalszą spłatę od dłużnika.

Hipoteką można obciążyć nie tylko własność nieruchomości, ale też:

• spółdzielcze prawo do lokalu,
• udział we własności,
• wieczyste użytkowanie.

Hipoteka nie jest jedynym sposobem na zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego, choć jest obligatoryjnie stosowana w tego typu zobowiązaniach. Banki często dodatkowo wymagają i innych zabezpieczeń, takich jak:

• poręczenie (żyranta),
• weksel in blanco,
• ubezpieczenie nieruchomości i cesja praw z ubezpieczenia,
• ubezpieczenie na życie kredytobiorcy,
• ubezpieczenie od utraty pracy przez kredytobiorcę.

Jednymi z najistotniejszych parametrów na jakie warto zwracać uwagę podczas porównywania kredytów hipotecznych jest jego oprocentowanie, prowizja, marża, całkowity koszt kredytu oraz miesięczna rata.

Każdy z tych parametrów mocno wpływa na to ile cały kredyt będzie nas kosztował oraz czy będzie nas na niego stać. Dlatego przed podjęciem decyzji o wzięcie kredytu hipotecznego, który będzie nam towarzyszył przez wiele lat warto dokładnie porównać jego parametry, aby nasz wybór był jak najkorzystniejszy.

Porównywane parametry wymienione powyżej nie są jedynymi pramateriami na które warto zwrócić szczególną uwagę. Z wzięciem kredytu hipotecznego często wiążą się początkowe koszty, którymi zazwyczaj jest wycena nieruchomości.

Na szczęście jest to kosz jednorazowy, ale zawsze warto mieć go na uwadze.  Zakres wyceny waha się od 100-800 zł i w przypadku niektórych banków jest on zależny od wartości nieruchomości.

Dla wielu istotną kwestią są dodatkowe produkty, których bank może od nas wymagać. Takimi produktami może być konto bankowe, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie lub nieruchomości.

W przypadku konta oraz karty warto porównać sobie te produkty między bankami, które będą dla nas korzystniejsze, mniej nas będą kosztowały lub w ogóle nie będziemy musieli ich używać. W przypadku ubezpieczeń czasami bank daje nam wolną rękę do wyboru ubezpieczenia z dostępnych na rynku, a czasami wymaga, aby ubezpieczenie zostało wzięte za jego pośrednictwem. W obu przypadkach należy porównać jaki wpływ ubezpieczenie będzie miało na całkowity koszt kredytu.

Biorąc pod uwagę parametry kredytu, które zostały wymienione powyżej oraz uwzględniając ich wartości sami możemy stworzyć nasz własny ranking kredytów hipotecznych.

Taki ranking powie nam o jaki kredyt warto się starać, a na jaki w ogóle nie zwracać uwagi. Dzięki rankingowi będziemy mogli wybrać najrozsądniejsza ofertę kredytu i być pewni tego, że dokonaliśmy najlepszego wyboru.

Głównymi elementami składowymi kosztu kredytu hipotecznego są koszty odsetkowe i pozaodsetkowe. Koszty odsetkowe to nic innego, jak odsetki spłacane do banku, czyli wynagrodzenie kredytodawcy za udzielenie kredytu hipotecznego.

Ich wysokość zależy od oprocentowania kredytu hipotecznego, które składa się ze stopy referencyjnej np. WIBOR 3M oraz marży bankowej. Stopa referencyjna to ustalony między bankami, a kontrolowany przez Komisję Nadzoru Finansowego, koszt pozyskania przez daną instytucję kredytującą środków na sfinansowanie kredytu. To wartość zmienna. Marża natomiast jest konkretną kwotą, jaką bank nakłada na kredyt hipoteczny.

Koszty pozaodsetkowe tworzą inne opłaty, poza odsetkami, które pokrywa z własnej kieszeni kredytobiorca. To przede wszystkim prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego, uiszczana jednorazowo przez klienta, opłaty z tytułu składek na ubezpieczenie nieruchomości czy kredytobiorcy oraz koszty ponoszone z tytułu ubezpieczenia niewystarczającego wkładu własnego.

Można powiedzieć, że kredyt mieszkaniowy jest formą kredytu hipotecznego, ale oba pojęcia nie są tożsame.

To dwa produkty pożyczkowe, które łączą warunki przyznawania zobowiązania i forma zabezpieczenia jego spłaty. Cel finansowania może być jednak różny. Nie każdy kredyt hipoteczny jest jednocześnie kredytem mieszkaniowym.

W przypadku kredytów mieszkaniowych celem finansowania może być:

• kupno nieruchomości, głównie mieszkania lub domu, domku letniskowego, garażu itp.,
• wykup mieszkania zakładowego, własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego czy komunalnego.

Dla kredytów hipotecznych spektrum celów wykorzystania środków finansowych pochodzących z nich jest szersze. Kredyt z hipoteką wykorzystany może być na budowę domu, kupno działki budowlanej, remont nieruchomości mieszkalnej, modernizację nieruchomości, przebudowę, nadbudowę czy adaptację lokalu niemieszkalnego na lokal mieszkalny.

Obecnie przy zaciąganiu kredytu hipotecznego klient musi dysponować, zgodnie z wymaganiami rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, co najmniej 20-procentowym wkładem własnym.

Przyjmowane są też wnioski z 10-procentowym deklarowanym wkładem, o ile klienci zdecydują się na ubezpieczenie brakującego wkładu i uiszczenie z tego tytułu odpowiedniej składki ubezpieczeniowej.

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny wymaga spełnienia wielu ważnych warunków. Klient musi mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową, czyli zdolność do spłaty pożyczonego kapitału i odsetek w określonym czasie. Każdy bank przed wydaniem decyzji kredytowej będzie obowiązkowo badał zdolność kredytową klienta, a ponadto sprawdzał jego historię kredytowania w Biurze Informacji Kredytowej. Negatywne wpisy w BIK mogą spowodować, że instytucja kredytująca da odpowiedź odmowną na wniosek klienta o kredyt hipoteczny.

W ramach procedury kredytowej klient musi złożyć do banku wniosek o kredyt na formularzu bankowym, dołączyć do niego kopie dwóch dokumentów ze zdjęciem, zaświadczenie i inne dokumenty o wysokości uzyskiwanych dochodów miesięcznych oraz komplet dokumentów związanych z kredytowaną nieruchomością. Banki w sposób indywidualny ustalają wykaz dokumentów niezbędnych do złożenia wraz z wnioskiem o kredyt oraz kryteria szacowania zdolności kredytowej.

Przy wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu hipotecznego warto posłużyć się porównywarką, która pokaże aktualne oferty kredytów w poszczególnych bankach, właściwe dla zadanych przez klienta kryteriów kredytowania.